En la actualidad existe un creciente interés en el esquema llamado “pool de rentas”; sin embargo, falta conocimiento del mismo.
Mucha gente se pregunta qué es un “pool de rentas”. Dicho concepto resulta ambiguo y como tal no es posible encontrarlo en libros de inversión inmobiliaria, publicaciones de bienes raíces e inclusive en internet. No obstante, es posible tener evidencia del mismo a través de diversos casos de éxito a nivel mundial y nacional, donde se menciona el término. Por lo que bien vale clarificar, partiendo de nuestra experiencia aquí una breve explicación de cómo funciona esta excelente herramienta de inversión.
“Pool de rentas” es un esquema de inversión inmobiliaria en el cual una comunidad de propietarios se convierten en accionistas de cierta propiedad, de acuerdo al monto de su inversión, o bien, a su participación en metros cuadrados del total del inmueble, mismo que puede variar entre oficinas, comercio, vivienda y usos mixtos, entre otros; todo ello, regido por una administración transparente.
Una vez establecida la definición, podemos adentrarnos al proceso que conlleva.
El inversionista interesado en bienes patrimoniales, contando con la capacidad de comprar desde 50 m2 (esto siempre dependerá del diseño del proyecto), debe concientizar que el esquema en un “pool de rentas” consta de la adquisición de una porción de cierto inmueble, por lo general un condominio.
El inversionista puede convertirse en socio fundador del inmueble, lo que garantiza su participación durante la primera etapa del proyecto, la cual puede ser con un pago de contado o mediante un enganche y pagos mensuales. Sin embargo, su involucramiento puede darse durante las etapas posteriores del proyecto. Una vez construido el inmueble, éste se registra en Régimen de Propiedad en Condominio, se escrituran las partes proporcionales de los socios y se inicia la renta integral de forma institucional. Durante el periodo de operación, el inversionista obtendrá ingresos por rentas de acuerdo a la ocupación del edificio, aunado a su proporción como socio dentro del mismo.
Es gracias a esta administración profesional de rentas, con un claro manejo de cuentas y gobierno corporativo, que se establecen objetivos definidos:
• Comercializar el inmueble de forma controlada, evitando la competencia desleal entre propietarios.
• Establecer un comité técnico de toma de decisiones, el cual apruebe presupuestos, vigile los ingresos, determine importes estimados de renta, califique a los posibles inquilinos, etc.
• Llevar el control administrativo integral: cobranza, ingresos, egresos y repartición de utilidades, entre los propietarios correspondientes.
Los beneficios al inversionista resultan diversos. Al entrar a un “pool de rentas” se tiene seguridad de inversión y de ingresos, aun cuando el espacio no se encuentre rentado. Se reciben utilidades proporcionales del total de renta del inmueble, se disminuyen costos de mantenimiento, tanto fijos como variables, hasta en una tercera parte en comparación a los costos generados bajo un propietario independiente y, por último, desaparece la preocupación de rentar o administrar su inmueble, ya que será administrado por profesionales, quienes le otorgarán su cheque mensual y generarán una plusvalía considerable.
Existen varias opciones para los retornos de inversión, en este caso aconsejamos ampliamente dos modelos de negocio planeado, previamente calculados.
La primera se plantea durante una fase prolongada de tiempo, con el objetivo de lograr una madurez de rentas a corto plazo, manteniéndola en beneficio del propietario. La segunda, y más recomendada, consiste en estructurar las rentas a un número determinado de años para al llegar a su óptima madurez, colocar el inmueble dentro de un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (Fibra) ofreciendo al inversionista un rendimiento superior al promedio del mercado.
Con la creación de las Fibras, el concepto de “pool de rentas” resulta sumamente atractivo para el inversionista pequeño, mediano y grande, ya que puede haber opciones de inversión desde aproximadamente 1 millón de pesos obteniendo grandes retornos de inversión a corto y mediano plazo. Es de suma importancia que el desarrollo del mismo sea realizado por expertos en la materia y con un gran conocimiento de negocios inmobiliarios.
